Un investissement immobilier à l’aide de votre pension complémentaire : comment, pourquoi, comment ça marche ?

Les pensions complémentaires représentent pour de nombreux belges une partie non négligeable de leur patrimoine. Les capitaux qui en sont issus sont généralement gérés par des compagnies d’assurances et perçus par l’épargnant au plus tôt à l’âge de 60 ans. Compte tenu des faibles taux d’intérêts (et, par conséquent, du faible rendement du capital) et de l’intérêt grandissant du belge moyen pour l’immobilier, il est de plus en plus demandé de bénéficier à l’avance des réserves des contrats de pension complémentaire en vue d’un investissement immobilier.

Quelles solutions vous sont offertes par la PLCI, le contrat INAMI, l’assurance groupe et l’engagement individuel de pension en vue de réaliser le financement de votre rêve immobilier ?

Les conditions

Tout d’abord, le système d’avance sur les capitaux de votre pension complémentaire n’est autorisé qu’en vue du financement, par une personne physique, de la  pleine propriété, de l’usufruit, de l’emphytéose ou de la superficie d’un immeuble. Ne sont donc pas concernés, l’investissement immobilier au travers d’une société ni l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immeuble.

La deuxième condition impose que l’immeuble concerné par le financement doit être situé sur le territoire de l’Espace économique européen (EEE). L’EEE comprend tous les États de l’Union européenne ainsi que la Norvège, le Liechtenstein et l’Islande. Le financement d’un chalet en Suisse est donc exclu du système d’avance/de prêt sur votre pension complémentaire.

Enfin, il doit être question d’acquisition, de construction, d’amélioration, de réparation ou de transformation d’un bien immobilier. Il peut également s’agir du remboursement d’un emprunt lié à ces opérations.

Il existe trois méthodes afin d’investir dans un bien immobilier par le biais de votre pension complémentaire.

Le système d’avance

Ce système est uniquement envisageable pour la personne qui dispose déjà d’un certain capital constitué dans le cadre d’un contrat de pension complémentaire ou qui a la capacité financière de verser, en une seule fois, une somme importante dans un tel contrat (prime de backservice).

Exemple : vous avez aujourd’hui des réserves de 100.000 euro dans votre contrat de pension complémentaire. Vous pourrez, en fonction de votre compagnie et du type d’assurance, obtenir comme avance entre 60% et 75% de ce montant. Cela signifie que vous pourrez disposer au maximum de 75.000 € en vue d’un investissement immobilier en privé.

Quelles sont les conséquences de cette avance sur votre contrat ?

• Avance sans intérêt
  • Vous n’obtenez plus aucun rendement sur les capitaux perçus en avance. Dans notre exemple, cette avance serait de 75.000 euro
  • La réserve bloquée de 25.000 euro continue à évoluer au taux d’intérêt originel (+ participations bénéficiaires éventuelles).
  • Des frais de maximum 1% sont prélevés sur le montant pris, dans notre exemple 750 euro par an. Ce frais ne doit pas être payé par vous en privé mais est prélevé sur le rendement de la réserve bloquée.
  • Cashflow : uniquement une rentrée en privé, pas de sortie d’argent.

Les frais sont, chez la plupart des assureurs, établis au début du contrat. Demandez cette information au préalable. Nous pouvons le faire pour vous, n’hésitez pas à nous contacter.

• Avance avec paiement d’intérêts
  • La réserve du contrat continue à générer un rendement (en ce compris la partie de la réserve qui fait l’objet de l’avance).
  • L’assureur réclame des intérêts sur l’avance accordée. Le montant de ces intérêts varie en fonction du rendement dont vous bénéficiez sur votre contrat, augmenté d’une légère marge en faveur de l’assureur.
• Cette dernière marge est déterminée lors de la conclusion du contrat. Il est par conséquent conseillé de se renseigner à ce sujet à l’avance. Nous pouvons le faire pour vous, n’hésitez donc pas à nous contacter.
• Les intérêts payés sont déductibles de vos revenus immobiliers déclarés à l’impôt des personnes physiques.

• Avance avec capitalisation d’intérêts
  • La réserve du contrat continue à générer un rendement (en ce compris la partie de la réserve qui fait l’objet de l’avance).
  • L’assureur ne réclame pas d’intérêt sur le montant de l’avance accordée, mais il est d’emblée précisé que le montant avancé sera périodiquement capitalisé à concurrence d’un pourcentage déterminé, augmenté d’une légère marge en faveur de l’assureur.
  • Cette dernière marge est déterminée lors de la conclusion du contrat. Il est par conséquent conseillé de se renseigner à ce sujet à l’avance. Nous pouvons le faire pour vous, n’hésitez donc pas à nous contacter.
  • Les intérêts ne sont donc ici pas payés mensuellement. Ils sont capitalisés et comptabilisés au terme du contrat. Ces derniers ne sont donc pas déductibles de vos revenus immobiliers déclarés à l’impôt des personnes physiques.

Quels sont les avantages offerts par le système d’avance ? Il s’agit d’abord et avant tout d’un crédit très flexible. De plus, les capitaux deviennent directement accessibles. Aussi, il vous est possible de rembourser l’avance de manière anticipée et aucun frais ne vous sera réclamé (notaire, hypothèque,etc.). Enfin, il vous est permis d’avoir recours à ce système après le paiement d’une prime unique de rattrapage (également appelée backservice).

La mise en gage

Lors de négociations en vue d’un éventuel octroi de crédit, votre contrat d’assurance complémentaire peut constituer une garantie supplémentaire. Il vous est permis de donner votre contrat d’assurance groupe ou votre promesse interne de pension en garantie d’un crédit. L’institution vous ayant octroyé le crédit devient ainsi le bénéficiaire du contrat dans l’hypothèse où le crédit ne serait pas remboursé.

Reconstitution d’un crédit par le biais du second pilier

Même dans l’hypothèse où vous n’avez pas encore constitué de réserves dans votre contrat de pension, il vous est possible de mettre le capital projeté à terme en gage ou d’en demander la disponibilité.

Exemple : Vous débutez aujourd’hui un engagement individuel de pension (EIP). Ce contrat a une projection de 250.000 euro à vos 65 ans.

En fonction de l’assureur, il vous sera possible d’obtenir de 80% à 100% du capital projeté dès aujourd’hui en vue de financer un projet immobilier.
Vous payez chaque année une prime dans votre contrat EIP, prime déductible dans le chef de votre société. À côté de cela, la compagnie d’assurance vous octroie un capital de 250.000 euro sous la forme d’un crédit bullet (prêt sans amortissement du capital). Vous êtes redevable, en privé, du paiement d’intérêts dont le montant variera en fonction du taux d’intérêt du marché applicable au jour auquel vous demandez le capital projeté (ce n’est donc pas convenu contractuellement).

Pour l’instant (fin 2015), le taux d’intérêt du marché est dépendant de différents paramètres (quotité, assurance solde restant dû, réductions assurance incendie, réductions fidélité, …) et varie de 2% à 3%.
Ces intérêts sont payés par vous en tant que personne physique et vous permettent donc de neutraliser vos revenus immobiliers imposables déclarés à l’impôt des personnes physiques. Le coût que représente le paiement des intérêts est, par conséquent, dans le meilleur des cas, réduit de moitié.

La compagnie d’assurance n’a aucune certitude quant au fait que vous constituerez le capital à terme en son sein. Par conséquent, elle demandera une hypothèque sur un (de vos) bien immobilier situé en Belgique. Il n’est pas nécessaire que l’hypothèque porte sur le bien immobilier concerné par la demande de prêt.

Quels sont les avantages d’un crédit sur votre 2ème pilier ? Vous profitez dès aujourd’hui du capital à terme de votre pension complémentaire tandis que vous ne payez que des intérêts qui sont fiscalement déductibles à l’impôt des personnes physiques. Vous constituez également un capital pension complémentaire par le biais de primes qui sont fiscalement déductibles, tout en profitant de la plus-value acquise sur votre bien immobilier ainsi que d’éventuels loyers. De plus, il vous est permis de rembourser la somme avancée de manière anticipée, comme c’est le cas dans le cadre d’un crédit hypothécaire privé (moyennant une indemnité de trois mois d’intérêts).

Quels sont les désavantages d’un crédit sur votre 2ème pilier ? Vous ne remboursez pas de capital mais uniquement des intérêts.

Pour conclure :

Les avances perçues et les prêts octroyés doivent être intégralement remboursés dès que le bien immeuble qu’ils concernent sort du patrimoine du travailleur ou du dirigeant d’entreprise. Il est impossible de combiner ces différents systèmes avec des investissements en Branches 23. Seules les Branches 21, qui présentent un taux d’intérêt fixe, offrent ces solutions aux personnes désireuses d’investir dans l’immobilier par le biais du second pilier. L’exception, c’est la compagnie Allianz qui permet le système de reconstitution à travers des fonds branche 23.

Quelles sont les différences entre les différentes compagnies d’assurance? Quel système d’avance est pour vous le plus interéssant?
N’hésitez pas à prendre contact avec nous en vue d’un rendez-vous sans engagement, chez vous, en nos bureaux ou par téléphone.